在房地產(chǎn)嚴厲調控的背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊成為常態(tài)。中秋節期間，有知名房企就爆出因資金鏈問(wèn)題可能被收購的傳聞。雖然相關(guān)房企對資金鏈斷裂傳聞?dòng)枰苑裾J，但房企資金壓力大是不爭事實(shí)。
與此同時(shí)，監管相對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成為新型地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)的合適載體。國內的房地產(chǎn)私募基金自2010年起開(kāi)始成批出現，2011年房地產(chǎn)調控的進(jìn)一步收緊為房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展提供了機會(huì )。
業(yè)內人士估計，目前國內地產(chǎn)基金的總規模已達數百億元。房地產(chǎn)私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類(lèi)地產(chǎn)商？這恐怕還需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗。
私募基金不差錢(qián)
“中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急�！秉S金灣投資集團董事長(cháng)申威說(shuō)。9月13日下午，黃金灣投資對外群發(fā)了這樣一條短信：“房地產(chǎn)項目差錢(qián)了怎么辦？黃金灣投資百億收購優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目……”和對資金饑渴的開(kāi)發(fā)商相比，號稱(chēng)擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發(fā)愁的是怎樣才能把錢(qián)花出去。
與傳統開(kāi)發(fā)商相比，房地產(chǎn)私募基金的資金并不依賴(lài)銀行。黃金灣聲稱(chēng)其資金來(lái)自于多年在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來(lái)源于蘇欣本人的人脈關(guān)系。申威這樣解釋地產(chǎn)基金的優(yōu)勢：“地產(chǎn)基金其實(shí)就是用自己的錢(qián)辦自己的事。以往地產(chǎn)公司的杠桿融資模式有很大的風(fēng)險，特別是在行業(yè)受到調控的時(shí)候。如果讓一個(gè)資金鏈吃緊的房企勉強維持一個(gè)項目，難免出現蹩腳的營(yíng)銷(xiāo)、糟糕的物業(yè)、低劣的施工。而房地產(chǎn)私募基金通過(guò)自有資金運作項目，加上專(zhuān)業(yè)的運作，就可能把一個(gè)項目救活，風(fēng)險也能夠降低�！�
事實(shí)上，由于目前中國的房地產(chǎn)私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地產(chǎn)項目，單只基金很難獨立接手�！捌鋵�(shí)地產(chǎn)基金還處于相互扶持、互幫互助的階段�！鄙晖�說(shuō)。
投資瞄準高收益
幾乎每只房地產(chǎn)私募基金的管理者都對外表示，房地產(chǎn)私募基金的存在有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業(yè)、旅游、養老在內的各類(lèi)地產(chǎn)項目�！皩�(shí)現收益是經(jīng)營(yíng)的最大目標，黃金灣更愿意從股權層面接手地產(chǎn)項目�！�
而高和投資似乎對商業(yè)地產(chǎn)項目更感興趣。高和掌門(mén)人蘇鑫曾任SOHO中國的運營(yíng)負責人，對商業(yè)地產(chǎn)項目的操作經(jīng)驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門(mén)”，鐵獅門(mén)是美國的一只商業(yè)地產(chǎn)基金。另一只房地產(chǎn)私募基金河山資本董事長(cháng)兼總裁曹少山表示，河山資本主要關(guān)注二三線(xiàn)城市的住宅開(kāi)發(fā)項目和綜合體項目，總建筑面積不超過(guò)30萬(wàn)平方米，項目周期不超過(guò)4年的項目。
高和投資稱(chēng)，其商業(yè)地產(chǎn)投資模式有助于引導民間資本�！罢�體收購、整體包裝、整體出租”，在進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”之后，高和將其出售給“新富階層”，換句話(huà)說(shuō)就是山西、內蒙古一代的能源企業(yè)主。蘇鑫將這些習慣于長(cháng)期持有物業(yè)的資本稱(chēng)為“安全性資本”。安全性資本接手項目后，地產(chǎn)基金獲利，實(shí)現“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買(mǎi)家主要是改善型需求用戶(hù)。我們刻意回避目標客戶(hù)為投資、投機性需求為主的項目�！�
在今年8月舉行的觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了直接融資的時(shí)代，以往依靠銀行信貸間接融資的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。房地產(chǎn)基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態(tài)，而資產(chǎn)的證券化則可以將炒房資金變?yōu)榈禺a(chǎn)供應資金。
多個(gè)房地產(chǎn)私募基金管理者都表示，目前其管理基金產(chǎn)品的收益率在15-30%之間，與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率相當。運作上，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產(chǎn)信托出現了延期兌付、預期收益率無(wú)法實(shí)現的風(fēng)險。房地產(chǎn)私募基金的高收益能否持續，關(guān)系到這個(gè)新生行業(yè)能否邁好第一步。
房地產(chǎn)基金的投資者與管理者的信心都來(lái)自于一個(gè)前提，那就是中國的城市化不會(huì )停止，中國的房地產(chǎn)行業(yè)除政策風(fēng)險外不存在系統性風(fēng)險。如果這個(gè)前提成立，房地產(chǎn)基金之中的優(yōu)秀者或能扮演地產(chǎn)行業(yè)整合者的角色。但中國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在系統性風(fēng)險，還是一個(gè)眾說(shuō)紛紜的問(wèn)題。