2021年是“十四五”的開(kāi)局之年，國家經(jīng)濟將在“以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局下保持韌性�！笆�四五”規劃中指出：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內循環(huán)，中央將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，落實(shí)城市主體責任，實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期調控目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

2020年是跌宕起伏的一年，在這個(gè)充滿(mǎn)不確定性的年份里，基于穩財政、穩經(jīng)濟、穩就業(yè)的核心訴求，2020年上半年，多省市政府采取多種方式為市場(chǎng)減壓、為企業(yè)紓困，比如在土地出讓環(huán)節，增加優(yōu)質(zhì)土地供應、優(yōu)化土地供應結構、土地供給向租賃住房建設傾斜、延期或分期繳納土地款、延長(cháng)開(kāi)竣工期限等；在房地產(chǎn)交易環(huán)節上，從供、需兩端助力市場(chǎng)復蘇，主要涉及放寬預售標準、適度放松限價(jià)、實(shí)行人才新政、稅費減免、購房補貼以及公積金信貸政策調整等。下半年購房需求集中釋放，伴隨著(zhù)市場(chǎng)過(guò)熱，熱點(diǎn)城市政策也隨之加碼，主要政策涉及升級限購、限貸、限價(jià)、限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內容，其中深圳政策力度最為嚴苛。從房企融資和居民房貸來(lái)看，2020年我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。2020年上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調 LPR 利率中樞，5 年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)，但下半年央行設置“三道紅線(xiàn)”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模，倒逼房企去杠桿、降負債。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將以去杠桿為目標，牢牢守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)，“三道紅線(xiàn)”將持續發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊。

展望未來(lái)，三大紅利漸消退，但行業(yè)空間仍在。一是人口紅利：人口增長(cháng)率降低，城鎮化率增長(cháng)放緩，十四五期間，25-34歲的首次置業(yè)群體數量減少，由此可見(jiàn)人口帶來(lái)的紅利減弱；二是土地紅利逐漸減弱：過(guò)去，土地紅利來(lái)自于地價(jià)房?jì)r(jià)上漲的預期，當前房?jì)r(jià)上漲受限，房?jì)r(jià)與地價(jià)之間的差距逐步縮小，土地紅利逐漸消失；三是金融紅利逐漸消失，企業(yè)規模增長(cháng)往往伴隨杠桿的使用，在金融政策嚴監管下，企業(yè)所能享受的金融紅利也在逐步消失。然而，新的賽道正在出現，兩大新紅利放大。一是城市群紅利逐漸放大：十四五規劃建議明確城市群建設方向，城市群是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的載體，對比發(fā)達國家，人口等資源向核心城市群聚集是必然趨勢，城市群的紅利將逐步放大；二是存量紅利來(lái)臨：實(shí)施城市更新行動(dòng)、加強城鎮老舊小區改造和社區建設是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化的核心內容，在新型城鎮化推進(jìn)進(jìn)程中，助推企業(yè)向存量布局。

目前，企業(yè)已進(jìn)入從規模增長(cháng)轉向質(zhì)量發(fā)展的新跑道，需要房企根據企業(yè)基因、競爭優(yōu)勢和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，聚焦“既促進(jìn)主業(yè)，又適合自身”的多元化發(fā)展方向。2021 作為“十四五”開(kāi)局之年，未來(lái)無(wú)論是物管、商業(yè)、租賃還是其他領(lǐng)域，都會(huì )給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與以下四類(lèi)企業(yè)合作：一是與有土地儲備優(yōu)勢的企業(yè)合作，增加土儲優(yōu)勢。當前拿地難度逐漸加大，有豐富土儲的企業(yè)提前敲定了未來(lái)的貨值和業(yè)績(jì)規模，有利于降低風(fēng)險，鎖定利潤，充裕低價(jià)的土地資源將是未來(lái)發(fā)展的保障；二是與具備獨特資源背景的企業(yè)合作，比如國企資源、政府資源；三是與管理紅利突出的企業(yè)合作，共享管理紅利，比如成本管控能力突出、產(chǎn)品打造能力突出，從而增強產(chǎn)品競爭力；四是與多元化領(lǐng)先的企業(yè)合作，形成多元助力，加速多元化業(yè)務(wù)的布局，并且依靠多元化業(yè)務(wù)的技術(shù)和產(chǎn)品賦能自身項目的開(kāi)發(fā)，提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合競爭力，并打造“第二”利潤增長(cháng)點(diǎn)。例如碧桂園并購華大農業(yè)，快速布局農業(yè)科技領(lǐng)域，萬(wàn)科收購普洛斯，躍居物流倉儲領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。

2016年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房住不炒”概念，隨后成為“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展規劃的核心指導思想，此次“十四五”規劃再次強調，且將“房住不炒” 首次寫(xiě)入規劃建議中，表明在國內國際經(jīng)濟雙循環(huán)的新發(fā)展格局背景下，房住不炒、租購并舉、因城施策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展將作為長(cháng)期政策調控的主基調。

未來(lái)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展新紀元，更多改變正在發(fā)生，更多不確定性的未來(lái)，等待我們去挑戰！