一、“新基建”的時(shí)代背景及特征

（一）“新基建”概念逐步深化明確

2018年以來(lái)的歷次中央經(jīng)濟工作會(huì )議都強調要加快5G網(wǎng)絡(luò )、數據中心等新型基礎設施建設進(jìn)度。2020年4月20日，國家發(fā)改委首次明確：新型基礎設施是以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng )新為驅動(dòng)，以信息網(wǎng)絡(luò )為基礎，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數字轉型、智能升級、融合創(chuàng )新等服務(wù)的基礎設施體系。

（二）“新基建”迎來(lái)投資風(fēng)口

隨著(zhù)“新基建”概念的逐步清晰，各種配套政策的陸續出臺，截至5月已有31個(gè)省區市發(fā)布了2020年新基建相關(guān)重點(diǎn)項目投資計劃，其總投資額共計約40萬(wàn)億元。

表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分重點(diǎn)省市“新基建”板塊投資計劃

（三）“新基建”推動(dòng)數據中心蓬勃發(fā)展

2019年，中國數據中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規模達到1562.5億元。國家“新基建”政策的推進(jìn)，會(huì )讓國內數據中心項目快速增加，尤其是一些綠色、大型甚至超大型的數據中心會(huì )增多。預計2020-2022年，中國數據中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規模復合增長(cháng)率為27.8%，2022年數據中心規模將達3200億元。

圖表 1 2014-2019年我國數據中心市場(chǎng)需求情況

二、數據中心項目開(kāi)發(fā)基本邏輯及痛點(diǎn)

數據中心在本質(zhì)上屬于建筑物的一種形態(tài)，因此從建設流程上而言，與普通的地產(chǎn)項目比較接近（見(jiàn)下圖所示），按照階段都可以劃分為：籌備—立項—設計—施工—驗收。

圖表2 標準數據中心建設流程

數據中心作為具有特殊用途的建筑物，對于各項軟硬件等技術(shù)指標都會(huì )存在比較嚴苛的要求，例如相對濕度、恒溫、安防消防等。在建設流程上，數據中心主要有“三難”：

（一）“選址難”，一線(xiàn)城市土地資源稀缺，以深圳為例，原則上不允許在核心城區新建數據中心項目，現存的項目多數是在原有園區的基礎上進(jìn)行功能改造，存在諸多局限。

（二）“運作難”，數據中心作為重資產(chǎn)行業(yè)，所需的建設資金投入較大，盡管有穩定的運營(yíng)收入但整體資金回正周期長(cháng)，一旦入住率不達標則很容易出現虧損的情況。

（三）“報建難”，數據中心在建設過(guò)程中，因其建筑功能、選址等各方面的特殊性，在報批報建環(huán)節過(guò)程中存在諸多不確定性，需要對項目所在地的法律法規、行業(yè)政策等有較為深度的了解，一旦報建環(huán)節受阻，就會(huì )影響項目整體的開(kāi)發(fā)節奏。

三、產(chǎn)業(yè)助推地產(chǎn)發(fā)展

（一）房企“泛地產(chǎn)”業(yè)務(wù)的戰略導向

狹義上的多元化指圍繞房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，不再只聚焦于單純的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，這是目前比較多的房企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界，指業(yè)務(wù)涉及醫療、旅游、機器人等和房地產(chǎn)本身沒(méi)有任何關(guān)系的行業(yè)。毫無(wú)疑問(wèn)，多元化的目標應聚焦有政策紅利、有一定市場(chǎng)規模、有穩定現金流的新業(yè)務(wù)。

展望未來(lái)，泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)在很長(cháng)一段時(shí)間內將成為特發(fā)地產(chǎn)的重要戰略抓手，公司將會(huì )積極探索外部合作，尋求特發(fā)地產(chǎn)規模與業(yè)務(wù)增長(cháng)新機會(huì )，因此如何在泛地產(chǎn)領(lǐng)域選擇合適的賽道實(shí)現后來(lái)居上，是企業(yè)必須要面對的課題。

（二）城市更新項目對產(chǎn)業(yè)配套的需求

城市更新伴隨著(zhù)中國城市過(guò)去30年的高速發(fā)展，已升級為以舊煥新、內涵增值為發(fā)展訴求的時(shí)代，特發(fā)地產(chǎn)在“十三五”期間通過(guò)創(chuàng )新模式，踏準城市更新窗口期，積累了大量項目，這些項目中不乏土地利益整備統籌或者住宅+產(chǎn)業(yè)配套的綜合型項目，怎樣引入產(chǎn)業(yè)以及什么樣的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現區域價(jià)值提升，都是公司所需要進(jìn)行的思考。

四、特發(fā)地產(chǎn)對數據中心業(yè)務(wù)模式的思考

綜上所述，一方面“新基建”時(shí)代的到來(lái)為數據中心的蓬勃發(fā)展吹響了號角，這個(gè)“藍�！笔袌�(chǎng)值得有所作為；另一方面不論是從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢還是城市更新的角度出發(fā)，都要求房企在項目建設中積極引入高新產(chǎn)業(yè)。但企業(yè)自身又缺乏新基建相關(guān)的資源稟賦，如何發(fā)展好“地產(chǎn)+數據中心”的業(yè)務(wù)模式，應該從“跨界合作、平臺打造、頂層設計”三個(gè)維度開(kāi)展工作。

（一）跨界合作引入內外部?jì)?yōu)質(zhì)資源

立足于自身的國資優(yōu)勢、土地優(yōu)勢和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較優(yōu)勢，探索跨業(yè)態(tài)、多渠道、多行業(yè)整合，一方面積極挖掘集團系統內部“新基建”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源，如特發(fā)信息、麥捷科技等，另一方面則是通過(guò)與數據中心行業(yè)龍頭企業(yè)及城市規劃相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構合作，引進(jìn)對方的技術(shù)儲備填補項目產(chǎn)業(yè)建設中的短板。

（二）立足城市更新打造產(chǎn)業(yè)資源平臺

首先要梳理企業(yè)手上現有的城市更新儲備項目，對其中涉及到產(chǎn)業(yè)用地配套指標的項目要充分掌握用地規模，產(chǎn)業(yè)方向等詳細指標；其次，產(chǎn)業(yè)落地要以項目作為支撐，針對不同項目的產(chǎn)業(yè)用地指標量體裁衣定制化“數據中心”，通過(guò)打造“數據中心+地產(chǎn)”的模式，在完成規劃要求的同時(shí)又解決了項目建成后的招商和運營(yíng)壓力，實(shí)現項目整體價(jià)值提升。

（三）從頂層設計的視角參與智慧城市建設

如果說(shuō)“跨界合作，引入資源”是實(shí)現地產(chǎn)和數據中心點(diǎn)對點(diǎn)的鏈接，“搭建城市更新產(chǎn)業(yè)平臺”則是將點(diǎn)線(xiàn)的鏈接繪制成一張圖紙，而加入頂層設計之后，這張圖紙就有了高度，成為一個(gè)有機的立體。那么對于數據中心項目開(kāi)發(fā)而言，什么是頂層設計？簡(jiǎn)單而言就是站在建設智慧城市的角度去布局，前文中提到的數據中心項目?jì)纱笸袋c(diǎn)“選址難、報建難”，對于單項目運作而言，無(wú)疑是極大地提高了企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻和后期的不確定性。但當地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和數據中心行業(yè)龍頭及專(zhuān)業(yè)機構完成資源整合并形成平臺效應，進(jìn)而轉換角色，從單項目的開(kāi)發(fā)者向智慧城市規劃者升級，在做到充分研究城市空間布局的前提下，在合適區域導入數據中心的產(chǎn)業(yè)布局，同時(shí)制定行業(yè)標準及產(chǎn)業(yè)規劃，這些痛點(diǎn)就能夠迎刃而解。

白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，需要插上新基建的“翅膀”。而數據中心作為一種線(xiàn)上和線(xiàn)下并行，科技和地產(chǎn)相結合的建筑形態(tài)，做到優(yōu)勢互補，充分享受城市和時(shí)代發(fā)展的紅利。