一、什么是資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化（簡(jiǎn)稱(chēng)ABS），是指將缺乏流動(dòng)性、但具有可預期收入的資產(chǎn)，通過(guò)在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。

資產(chǎn)證券化交易結構

（一）資產(chǎn)證券化項目發(fā)起人根據自身的融資需求，對其擁有的能夠產(chǎn)生未來(lái)現金流的資產(chǎn)進(jìn)行清理，形成基礎資產(chǎn)。

（二）作為項目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會(huì )成立一個(gè)專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃（SPV），從發(fā)起人處將基礎資產(chǎn)的所有權承接過(guò)來(lái)，從而實(shí)現風(fēng)險隔離，然后對基礎資產(chǎn)進(jìn)行打包并設計資產(chǎn)支持證券。

（三）SPV為了提高項目的信用等級（質(zhì)量水平），通過(guò)超額抵押設置、保證金等多種手法進(jìn)行內部增信，同時(shí)還會(huì )通過(guò)引入第三方擔保等方式進(jìn)行外部增信。其后，SPV會(huì )引進(jìn)信用評級機構對經(jīng)過(guò)增信后的證券化資產(chǎn)進(jìn)行評級，繼而作為發(fā)行人通過(guò)承銷(xiāo)商向投資者銷(xiāo)售。

（四）SPV在證券發(fā)行并獲取投資者資金后，按照約定的購買(mǎi)價(jià)格向發(fā)起人支付價(jià)款。在項目運作期間，SPV需要對資產(chǎn)池進(jìn)行管理和處理，對基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現金流進(jìn)行回收并向投資者分配。

（五）等到資產(chǎn)支持證券到期，由資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入在完成向投資者分配、支付各項服務(wù)費后，所有剩余，按協(xié)議規定在發(fā)起人和SPV之間進(jìn)行分配。至此，整個(gè)資產(chǎn)證券化過(guò)程結束。

二、資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)投資直接轉變成有價(jià)證券形式。通俗來(lái)說(shuō)，即房企需要資金，請信托、銀行、證券公司將其債權和股權證券化，把穩定的現金流變成債券，發(fā)給投資者。

隨著(zhù)政策調控力度加大，市場(chǎng)行情趨勢不穩定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、公司債、地產(chǎn)基金和資管計劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。同時(shí)為優(yōu)化資本結構，各大房企積極推進(jìn)與金融機構的合作，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應運而生。

資產(chǎn)證券化對于有融資需求的企業(yè)有著(zhù)非常明顯的優(yōu)勢。首先，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，增強資產(chǎn)流動(dòng)性，改善債務(wù)結構，提升資金使用效率。其次，原本不能通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的企業(yè)可以利用資產(chǎn)證券化走向公開(kāi)市場(chǎng)，補充運營(yíng)資金，同時(shí)還可獲得資本市場(chǎng)的認可，提升企業(yè)的知名度和信用度。

與幾年前金融機構主動(dòng)發(fā)行地產(chǎn)金融創(chuàng )新產(chǎn)品相比，目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行金融創(chuàng )新，爭相走上輕資產(chǎn)之路，希望通過(guò)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化來(lái)優(yōu)化資本結構，降低資金成本，并且盤(pán)活存量。

目前房企發(fā)行ABS主要包括如下5類(lèi)：購房尾款ABS，供應鏈ABS，物業(yè)費ABS，CMBS以及類(lèi)REITs。按照基礎資產(chǎn)的特點(diǎn)，可以大致分為三個(gè)類(lèi)型：

（一）購房尾款ABS屬于債權類(lèi)資產(chǎn)，盤(pán)活應收賬款，在不出表的情況下，類(lèi)似于以應收賬款做抵押融資。

（二）物業(yè)費ABS，CMBS以及類(lèi)REITs屬于收益權資產(chǎn)，將未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入現金流作為本息償付來(lái)源，其中物業(yè)費ABS主要以房企信用做增信，CMBS和類(lèi)REITs則主要以商業(yè)物業(yè)作抵押。

（三）供應鏈ABS不涉及資產(chǎn)和未來(lái)收益權的盤(pán)活，本質(zhì)上是房企為償付中小供應商應收賬款發(fā)行的類(lèi)信用債。 

雖然房企經(jīng)營(yíng)非常需要資產(chǎn)證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、投資者信任度、政策環(huán)境和市場(chǎng)利率水平等多重因素的影響。有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎資產(chǎn)是不能夠發(fā)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的。

（一）因為空置等原因不能產(chǎn)生穩定現金流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權；

（二）待開(kāi)發(fā)或在建占比超過(guò)10%的基礎設施，商業(yè)、物業(yè)、居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的收益權；當地政府證明已列入國家保障房計劃或已開(kāi)工建設的項目除外。

業(yè)內人士分析認為，未來(lái)，隨著(zhù)金融風(fēng)險防控機制的逐步成熟、相關(guān)法律法規的不斷完善，金融將與房地產(chǎn)市場(chǎng)深度融合，資產(chǎn)證券化會(huì )成為房企重要的融資工具，助推房企走向輕資產(chǎn)化。