一、規模擴張的必要性分析

通過(guò)分析物業(yè)市場(chǎng)發(fā)現，目前物業(yè)管理行業(yè)的集中度不斷增長(cháng)，企業(yè)分化程度拉大，呈現強者愈強的趨勢。

特發(fā)服務(wù)目前營(yíng)收情況與物業(yè)百強的均值相當，發(fā)展趨勢樂(lè )觀(guān)；但公司體量小，一定程度上制約著(zhù)業(yè)務(wù)橫向發(fā)展，與物業(yè)百強企業(yè)仍有一定的差距。因此，公司在上市成功后需要加大市場(chǎng)挖掘力度，進(jìn)一步擴大管理半徑，實(shí)現跨越式發(fā)展。

二、規模擴張方式的研究

在行業(yè)集中度持續上升、各層級企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，特發(fā)服務(wù)需要進(jìn)行規模擴張。而物業(yè)企業(yè)常見(jiàn)的規模擴張方式主要包括以下三種方法：

（一）承接兄弟開(kāi)發(fā)企業(yè)項目。特發(fā)服務(wù)的兄弟開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以特發(fā)集團和南通三建企業(yè)為主，但受環(huán)境、政策、兄弟企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及管理體量等影響，特發(fā)服務(wù)能夠承接的項目數量及面積均有限，僅依靠承接項目無(wú)法幫助公司實(shí)現規模的快速擴張。

（二）市場(chǎng)化拓展。目前特發(fā)服務(wù)有將近76%的物業(yè)管理面積是依靠市場(chǎng)化拓展取得的，這也是公司主要的擴張方式。但目前公司的項目體量仍然偏小，僅靠此方式無(wú)法滿(mǎn)足公司快速實(shí)現規模擴張的需求。

（三）兼并收購。對其他企業(yè)進(jìn)行兼并收購，這是企業(yè)規模擴張最重要的手段之一。僅2015-2016年，物業(yè)百強企業(yè)總計收購 300余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，累計收購物業(yè)管理面積超過(guò)6.2億平方米，占百強企業(yè)兩年管理面積總增量的 27.78%。特發(fā)服務(wù)成功上市以后，有必要考慮采取并購方式擴大管理服務(wù)半徑。

三、并購方案的研討

（一）并購業(yè)務(wù)類(lèi)型的選擇方向

1、基于物業(yè)主業(yè)的并購

（1）住宅類(lèi)業(yè)務(wù)：目前物業(yè)行業(yè)中還是以住宅類(lèi)項目為主。但經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入瓶頸期。根據國家統計局數據顯示，2017、2018年全國住宅竣工面積連續兩年下降，住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步放緩，加上目前有住宅開(kāi)發(fā)背景關(guān)聯(lián)方的物業(yè)企業(yè)規模相對龐大，不建議對傳統住宅類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行擴張或并購。

（2）非住宅類(lèi)業(yè)務(wù)：我國總體消費水平的持續提升為商業(yè)環(huán)境注入了活力，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區、公建、學(xué)校、醫院等現有的存量物業(yè)也在急劇增加。此外，物流、科技、產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也促使了產(chǎn)業(yè)園區在全國范圍的建設潮，2018年國內共有開(kāi)發(fā)區達2675家。由此看來(lái)，非住宅類(lèi)業(yè)務(wù)可成為特發(fā)服務(wù)實(shí)施兼并購的方向。

進(jìn)一步分析，基于商寫(xiě)類(lèi)的物業(yè)服務(wù)費及收繳率較其他業(yè)態(tài)高（2018年全國平均辦公物業(yè)服務(wù)費為業(yè)態(tài)最高，達每月7.84元/平方米，收繳率為97.47%），因此對商寫(xiě)類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行收購應該更有所期。此外，商寫(xiě)類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)巨大。僅就深圳及附近區域分析，隨著(zhù)粵港澳大灣區的概念持續發(fā)酵，大灣區內主要城市件的商業(yè)合作將得到加強，深圳寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的前景較為積極，建議特發(fā)服務(wù)在上市后多考慮并購商寫(xiě)類(lèi)的物業(yè)項目。

2、跨業(yè)務(wù)類(lèi)型的并購

隨著(zhù)科技的發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)+模式迅速興起并滲透到各行各業(yè)中，政府也愈發(fā)重視智慧城市的建設問(wèn)題。而特發(fā)服務(wù)作為老牌的物業(yè)企業(yè)，其智能化、信息化程度已逐漸落后于同行巨頭。鑒于此，公司在未來(lái)實(shí)有必要強化自身的科技化及信息化程度，而通過(guò)對優(yōu)秀的科技公司進(jìn)行并購合作，也不失為一種發(fā)展方式。

（二）兼并標的企業(yè)的選擇方向

通過(guò)總結行業(yè)內的成功并購案例，我們可以發(fā)現，被并購企業(yè)具備以下特點(diǎn)的，實(shí)施并購的成功率以及帶來(lái)的并購優(yōu)勢往往相對較高：

1、標的企業(yè)具備一定管理規模。

2、標的企業(yè)具有良好的盈利狀況和較強的運營(yíng)管理能力。

3、被并購企業(yè)為百強企業(yè)、新三板掛牌企業(yè)或區域性龍頭企業(yè)等，且市場(chǎng)給予較高的估值溢價(jià)。

4、標的企業(yè)的業(yè)態(tài)能與并購方形成良性互補，或業(yè)務(wù)涉及并購方產(chǎn)業(yè)鏈上下游，完善并購方業(yè)務(wù)體系。

5、標的企業(yè)的企業(yè)文化及管理理念與并購方一致。

特發(fā)服務(wù)在選擇并購標的時(shí)，可以參考以上五個(gè)因素考慮并進(jìn)行綜合評定。

四、并購的風(fēng)險及預防

（一）并購風(fēng)險

1、政策風(fēng)險：企業(yè)對宏觀(guān)環(huán)境的錯誤解讀可能導致企業(yè)制訂的收購方案與國家調控和監管的相關(guān)政策相抵觸。

2、信息不對稱(chēng)風(fēng)險：公司財務(wù)報表和股價(jià)不可能與企業(yè)的基本情況及變化完全一致，而且也可能存在目標公司為了美化自身經(jīng)營(yíng)狀況而故意隱瞞或虛構信息的情形。

3、文化沖突風(fēng)險 ：企業(yè)文化往往是經(jīng)過(guò)一段相對漫長(cháng)的時(shí)間形成的，具有獨特性、連貫性和繼承性等特點(diǎn)。企業(yè)間想要達成文化融合、形成趨同的經(jīng)營(yíng)理念，會(huì )受到很多因素制約。

4、人員流失風(fēng)險：企業(yè)的合并必然會(huì )涉及組織結構的改變，這極有可能會(huì )引起部分管理者和員工的思想或情緒的波動(dòng)，不利于公司的管理和整合，也會(huì )增加人才流失風(fēng)險。

5、法律風(fēng)險：并購活動(dòng)是一項復雜的企業(yè)間交易活動(dòng)，在并購中可能會(huì )發(fā)生民事糾紛等諸多法律問(wèn)題，給并購帶來(lái)一定的法律風(fēng)險。

6、財務(wù)風(fēng)險：包括融資支付風(fēng)險，定價(jià)風(fēng)險以及財務(wù)整合和控制風(fēng)險等。

（二）并購風(fēng)險的預防

選擇一家合適的并購標的公司能在很大程度上降低并購的風(fēng)險，前文探討了有關(guān)并購對象的選擇問(wèn)題。除此以外，企業(yè)還需要注意以下幾點(diǎn)因素：

1、建立預案：在并購發(fā)起之前就要對并購行為的必要性和可行性進(jìn)行深入的研究探討，明確公司對自身并購的需求，同時(shí)建立一套完整詳細的風(fēng)險處理預案，以防范操作執行層面的各類(lèi)風(fēng)險。

2、盡職調查：應充分重視并購前的盡職調查，并做好并購標的資產(chǎn)的評估工作。

3、文化整合：盡可能選擇文化理念較為趨近的公司進(jìn)行合并。除此以外，企業(yè)在并購之后需要加強文化的整合力度，為新團隊提供足夠的資源和支持，推動(dòng)雙方文化和理念的融合。

4、合法合規操作：在選擇并購對象時(shí)，需要調查并理清對方公司的法律和債務(wù)情況；而企業(yè)自身也需注意并購的合法合規性，維護企業(yè)并購的利益。

5、協(xié)議保障：企業(yè)在與收購標的簽訂收購協(xié)議時(shí)，應當通過(guò)添加對賭條款等方式，要求標的企業(yè)給予一定程度業(yè)績(jì)承諾，以降低因收購后不確定性造成的業(yè)績(jì)波動(dòng)風(fēng)險。

五、特發(fā)服務(wù)的兼并之路

綜合以上分析，特發(fā)服務(wù)的兼并之路其實(shí)有很多選擇。區域上，可以考慮收購未涉足地區的物業(yè)企業(yè)，在擴大規模的同時(shí)推動(dòng)公司業(yè)務(wù)覆蓋全國；業(yè)務(wù)上，寫(xiě)字樓物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)等非住宅類(lèi)物業(yè)是我們上市后的一個(gè)并購方向；此外，科技公司和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)（如清潔公司）也是我們的選擇。

只是在并購過(guò)程中，不可避免會(huì )存在一定的風(fēng)險，對此，我們要對并購風(fēng)險有充分的認識，注意企業(yè)的文化整合以及合法合規操作等，盡可能規避、減少并購風(fēng)險。