房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧探討

李強/特發(fā)地產(chǎn)公司

由于土地增值稅已成為房地產(chǎn)企業(yè)稅負的重要組成部分，并且其彈性空間較大，因此該稅種已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)規避稅種的重點(diǎn)目標。

本文談?wù)勍恋卦鲋刀惢I劃在實(shí)務(wù)工作中處理的一些技巧。

一、利用臨界點(diǎn)

我國目前采取四級超率累進(jìn)計算土地增值稅稅額，當增值率超過(guò)50%、100%、200%時(shí)，就會(huì )適用更高的稅率，企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。同時(shí)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。適當的開(kāi)發(fā)方案，可以避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負的增加。

2018年土地增值稅稅率表

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目銷(xiāo)售時(shí)，可以把項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售兩個(gè)環(huán)節分開(kāi)核算，單獨成立一個(gè)銷(xiāo)售公司，使銷(xiāo)售環(huán)節數量增加，首先可以降低增值率進(jìn)而適用低稅率計算繳納土地增值稅。其次，項目在經(jīng)過(guò)幾次銷(xiāo)售后增值率小于20%，可以免征土地增值稅。

二、收入分散

現實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)在出售前已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護及設備安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算或將全部或部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以低于公允價(jià)值的金額打包銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，可以合法降低房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，控制增值率，從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅。

三、選擇適當的利息扣除方法

房地產(chǎn)企業(yè)利息扣除的限額分為兩種：①在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的限度內據實(shí)扣除；②稅法規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)瓤鄢�。這兩種扣除方式為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了空間，企業(yè)可結合自身實(shí)際情況選擇較高的一種進(jìn)行扣除。

四、代收費用并入房?jì)r(jià)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì )代替相關(guān)部門(mén)或單位收取一些價(jià)外費用，如管道煤氣初裝費、有線(xiàn)電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規定轉交給委托單位。對代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收��；第二種是在房?jì)r(jià)之外單獨收取。

根據財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。以上規定為稅收籌劃創(chuàng )造了空間。

五、增加扣除項目

在市場(chǎng)可以接受的范圍內，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而降低增值率。加大公共配套設施投入還可以提高產(chǎn)品競爭力，擴大市場(chǎng)影響。

六、成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)多處地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算。對同一地點(diǎn)，結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，又由同一個(gè)建筑公司施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象。對個(gè)別規模大，工期長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目，可以按照開(kāi)發(fā)項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

七、資本運營(yíng)避稅

資本運營(yíng)，是對集團公司所擁有的存量資產(chǎn)，通過(guò)投資、合并、分立、轉移等方式優(yōu)化資源配置，最大限度內實(shí)現增值。由于現行稅收政策對資本運營(yíng)活動(dòng)規定了較多的不征收或免征土地增值稅政策，從而給避稅創(chuàng )造了較大的空間。

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，它在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展中起到的作用不容忽視，所以對土地增值稅進(jìn)行籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。因此，根據企業(yè)發(fā)展狀況選擇合理有效的土地增值稅籌劃方案，對降低企業(yè)稅收負擔、提高企業(yè)綜合競爭力、增強企業(yè)盈利能力意義重大。