近日，深圳出臺《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》明確了增加租賃用地的供應，培育住房租賃市場(chǎng)供應主體，商業(yè)用房可按規定改建為租賃住房，規范現有住房按規定改造后出租等多項內容。日前，深圳市規劃國土委專(zhuān)門(mén)就該意見(jiàn)的出臺背景、深圳租賃市場(chǎng)發(fā)展等方面進(jìn)行了詳細解讀。

  深圳租賃市場(chǎng)規模國內最大

  據了解，2016年5月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》印發(fā)后，深圳便將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)納入房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，并啟動(dòng)了《意見(jiàn)》的制訂工作。隨后，《意見(jiàn)》歷經(jīng)多次細化完善，最終確定從完善法律法規、完善支持政策、制定租賃住房標準、規范行業(yè)秩序與加強租金指導等六方面，促進(jìn)深圳租賃市場(chǎng)發(fā)展。

  深圳市規劃國土委表示，目前無(wú)論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來(lái)看，深圳市租賃市場(chǎng)的規模占比在國內最大，深圳市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買(mǎi)”的住房消費模式。

  然而，以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場(chǎng)，已成為深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的組成部分，城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應最重要的主體之一。它不僅解決了大量人口的居住問(wèn)題，且降低了房?jì)r(jià)對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)人群來(lái)深的“第一站”，成為深圳市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。

  基于此，深圳市住房租賃市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題，是發(fā)展機構化、規�；�住房租賃企業(yè)，解決租賃市場(chǎng)特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問(wèn)題隱患嚴重、租賃關(guān)系不穩定與租賃無(wú)法享受同等公共服務(wù)等問(wèn)題。

  培育住房租賃市場(chǎng)供應主體

  《意見(jiàn)》中指出，到2020年，深圳基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成市場(chǎng)規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實(shí)現城市居民住有所居的目標。

  深圳市規劃國土委表示，目前深圳市租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，與規�；�、機構化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)，規�；�、機構化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。在具體措施上，《意見(jiàn)》提出深圳將培育住房租賃市場(chǎng)供應主體，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規�；�、專(zhuān)業(yè)化水平，調動(dòng)租賃企業(yè)積極性，鼓勵企業(yè)通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，開(kāi)展規�；�租賃業(yè)務(wù)。另一方面，還將鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)、各國有企事業(yè)單位及原農村集體經(jīng)濟組織及繼受單位，開(kāi)展規�；�住房租賃業(yè)務(wù)。

  此外，深圳市租房人群眼下還不能享受與買(mǎi)房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房?jì)r(jià)上漲預期�！兑庖�(jiàn)》指出，深圳將完善公共租賃住房管理。不僅要加大公共租賃住房供應力度，還要推進(jìn)公共租賃住房貨幣化，全面構建實(shí)物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng )新貨幣補貼形式。探索采取購買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式，將現有政府投資的公共租賃住房交由專(zhuān)業(yè)化的租賃企業(yè)運營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

  加大租賃住房的建設和供應

 深圳市規劃國土委表示，近年來(lái)，隨著(zhù)前期規劃的大型商業(yè)及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區域（特別是原特區外）商業(yè)建筑存在一定空置的現象。為此，《意見(jiàn)》提出，在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門(mén)同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規定調整土地用途，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。改建后的住房?jì)H限租賃或整體轉讓?zhuān)�不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。

  另外，深圳還將允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下室不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租�！兑庖�(jiàn)》指出，深圳還將引導各原農村集體經(jīng)濟組織及繼受單位通過(guò)綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關(guān)規定的“城中村”改造成租賃住房,并對外長(cháng)期租賃經(jīng)營(yíng)。

  《意見(jiàn)》還提出，深圳市規劃國土部門(mén)將結合深圳市住房供需狀況等因素，在住房建設規劃中合理確定租賃住房供應規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。