導讀

隨著(zhù)“租購并舉”住房制度的推進(jìn)，租賃市場(chǎng)受到了前所未有的重視。萬(wàn)科希望將玉田模式在多個(gè)城中村中復制，形成一個(gè)龐大的社區運營(yíng)板塊，納入其整體的物業(yè)管理、長(cháng)租公寓、社區商業(yè)業(yè)務(wù)之中，最終成為全國最大的社區運營(yíng)商之一。

10月17日，深圳出臺了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），大力支持發(fā)展租賃市場(chǎng)。

《意見(jiàn)》提出，允許城中村綜合整治并改造成租賃住房。這將成為發(fā)展租賃市場(chǎng)多渠道、多主體供應的重要來(lái)源。

從小漁村成長(cháng)為國際大都市的深圳，轄區內遍布著(zhù)密密麻麻的城中村、握手樓。這里，也是眾多初到深圳的年輕人的落腳點(diǎn)。

至今，仍有將近一半人口居住在城中村。這里，一面是城市綜合管理的痛點(diǎn)，一面卻又隱藏著(zhù)巨大的商機：物管、出租，以及社區商業(yè)服務(wù)等。

萬(wàn)科等房企敏銳地捕捉到了這個(gè)機會(huì )。9月29日，深圳萬(wàn)科進(jìn)入玉田社區，進(jìn)行統一租賃和運營(yíng)管理的嘗試，當日已與部分村民正式簽約。

未來(lái)，萬(wàn)科希望將這一模式在多個(gè)城中村中復制，形成一個(gè)龐大的社區運營(yíng)板塊，納入其整體的物業(yè)管理、長(cháng)租公寓、社區商業(yè)業(yè)務(wù)之中，最終成為全國最大的社區運營(yíng)商之一。

玉田試驗

9月29日，深圳萬(wàn)科與福田區南園街道玉田社區部分業(yè)主就物業(yè)托管簽約，3位業(yè)主代表相繼與萬(wàn)科旗下城中村改造的專(zhuān)業(yè)公司——萬(wàn)村發(fā)展有限公司法定代表人簽約，標志著(zhù)福田區乃至深圳市城中村管理模式又邁出了改革創(chuàng )新的一步。

接下來(lái)，玉田社區部分村民將旗下物業(yè)統一出租給萬(wàn)科，在經(jīng)過(guò)統一改造后，萬(wàn)科將植入物業(yè)管理、長(cháng)租公寓、社區商業(yè)等運營(yíng)內容。

玉田社區位于上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍2個(gè)自然村組成，現有110棟居民樓。而整個(gè)上步片區受華強商圈、南園路商業(yè)帶、羅湖商業(yè)區金融區輻射，交通發(fā)達，配套完善，人流量大，地段價(jià)值高，區位優(yōu)勢明顯。

據上步股份公司玉田分公司辦公室主任梁榮國介紹，玉田社區內的居民樓大多是1995年左右竣工，歷經(jīng)二十多年的風(fēng)雨，物業(yè)漸趨“老齡化”，樓宇普遍進(jìn)入保養的高峰期。與此同時(shí)，城中村由于建筑間距小、通道窄，基礎消防設施不足，火災隱患種類(lèi)多、存量大，消防安全問(wèn)題也成為了長(cháng)期懸在居民頭頂的一把利劍。

在傳統的城中村租賃中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統一的消防、安護等設施。

萬(wàn)科“進(jìn)村”后，將對接手的玉田社區部分物業(yè)進(jìn)行統一全方位的升級改造，包括對基礎設施及環(huán)境進(jìn)行提升、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗及活動(dòng)空間，進(jìn)行房屋界面及內部改造裝修，植入物業(yè)管理、長(cháng)租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運營(yíng)方式。

但同時(shí)，萬(wàn)科方面亦指出，城中村每棟樓都是私宅，公共區域僅為公共道路及停車(chē)場(chǎng)，未經(jīng)村民同意，物業(yè)管理無(wú)法覆蓋消防、燃氣事故高發(fā)的私宅內部，安全隱患無(wú)法徹底消除。

對此，萬(wàn)科將對已接手的城中村私宅進(jìn)行改造升級，降低安全隱患后方對外出租；提供全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)，承擔安全主體責任。

通過(guò)將物業(yè)統一出租的方式，將物業(yè)交給專(zhuān)業(yè)的社會(huì )企業(yè)，由后者進(jìn)行升級改造后，進(jìn)行統一的經(jīng)營(yíng)管理，這在深圳乃至全國城中村管理中，都是首例。

這一合作模式，被萬(wàn)科稱(chēng)為“統租運營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”，也是政企合作進(jìn)行城中村綜合改造整治的新模式。

玉田村經(jīng)改造升級后的第一批樣板房、示范樓，將于今年底前建設完工。除了玉田村之外，萬(wàn)科還在龍崗區坂田街道新圍仔村設立了“綜合經(jīng)營(yíng)辦公室”。

政企合作

在玉田模式中，既有萬(wàn)科這家企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需求，亦有政府的推動(dòng)和助力，兩者不可缺一。

2017年，福田區委區政府聚焦“城市綜合治理”，深入開(kāi)展“新城中村計劃”。7月份以來(lái)，南園街道已對五個(gè)城中村15棟安全隱患問(wèn)題突出的樓宇進(jìn)行了清空。

與此同時(shí)，上步股份公司玉田分公司正式啟動(dòng)品牌物管引進(jìn)工作，并迅速在居民內部引起強烈反響。

據玉田分公司工作人員介紹，今年7月，分公司把遴選出的7家社會(huì )企業(yè)向村民進(jìn)行公告，村民一致選出了深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司作為簽約的首選。

萬(wàn)村發(fā)展有限公司副總經(jīng)理黃楠對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，萬(wàn)科4月份開(kāi)始關(guān)注到城中村的綜合管理整治相關(guān)工作，一方面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，“城中村的租房比例占到60%以上，包括大部分基層的服務(wù)人群，包括很多的新進(jìn)城市的奮斗的人群，都居住在城中村。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，城中村是必須關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)�！�

萬(wàn)村相關(guān)負責人提到，玉田項目是在和住建局溝通城中村綜合整治工程實(shí)施過(guò)程中，住建局引薦萬(wàn)科了解玉田村現狀。萬(wàn)科與玉田股份公司就綜合整治模式形成一致意見(jiàn)，就此開(kāi)始后續合作。

另一方面，城中村和城市的形象有一些出入，政府對城中村有投入，但效果不太好，主要是因為后續沒(méi)有管理的銜接。在和政府座談、探討的過(guò)程中，萬(wàn)科發(fā)現要把后續的租賃管理運營(yíng)統籌起來(lái)，才能反過(guò)來(lái)改善工程，把效益發(fā)揮到最大化，所以才有了整治+租賃運營(yíng)+物業(yè)管理的三維結合這樣一個(gè)模式。

“不是說(shuō)一下子就能想到這個(gè)項目，是在長(cháng)期的工作開(kāi)展過(guò)程中，我們認識到政府的痛點(diǎn)，市民的痛點(diǎn)”。上述負責人說(shuō)。

南園街道黨工委書(shū)記陳曉中表示，在未來(lái)城中村物業(yè)管理上，萬(wàn)科萬(wàn)村公司應不斷提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，加快推進(jìn)城中村物業(yè)運營(yíng)標準化建設；上步公司、村民要大力支持萬(wàn)村公司的工作；街道要積極引導，做好城中村物業(yè)管理服務(wù)的監管。

福田區住建局提出，將專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理引入城中村，可有效提升城中村物業(yè)管理水平，消除物業(yè)安全隱患，同時(shí)將安全管理責任從政府和股份公司轉移至專(zhuān)業(yè)公司。

深圳市相關(guān)專(zhuān)家認為，開(kāi)展城中村綜合整治，關(guān)鍵是要多措并舉，對于適用舊改的社區，要將綜合整治手段和查違執法手段有機結合起來(lái)，加快城市更新步伐；對于缺少合理規劃和建筑質(zhì)量不達標的老舊城區，能拆除的堅決拆除，不能拆除的采用其他疏導政策。

租賃運營(yíng)

在發(fā)展租賃市場(chǎng)的思路下，萬(wàn)科擬推廣“統租運營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”的城中村改造模式，打造租賃運營(yíng)標桿。

“深圳創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的活力充沛，城中村是許多新進(jìn)人群到深圳后的第一站，我們希望能夠發(fā)揮我們的專(zhuān)業(yè)所長(cháng)，為他們提升居住品質(zhì)，同時(shí)提升城區綜合品質(zhì)�！鄙鲜鲐撠熑吮硎�。

按照深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司對于城中村綜合整治的規劃，城中村將根據各自特色做不同的規劃，比如歷史文化遺產(chǎn)村的保護、特色設計等，萬(wàn)科城中村綜合整治規劃的方案指導原則是“一村一特色、一村一規劃”。

對于萬(wàn)科在城中村管理上的嘗試，深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司輪值總經(jīng)理、萬(wàn)村發(fā)展有限公司負責人張海濤表示，不希望城中村仍是破舊的印象，城中村應該變成一個(gè)城市的有機組成部分，就如同鼓浪嶼和廈門(mén)（樓盤(pán)）的關(guān)系一樣。

“對于深圳而言，每個(gè)村子都富有自己的個(gè)性，有宗廟、祠堂和豐富的自然環(huán)境資源。城中村所包含的市井活力和文化底蘊，將在政企雙方的共同努力下，煥發(fā)新的活力�！�

在深圳市政府不久前發(fā)布的鼓勵性政策中，就有未來(lái)要統租100萬(wàn)套城中村物業(yè)統一對外經(jīng)營(yíng)的目標，萬(wàn)科在福田玉田村的這種嘗試，或是這一政策的試點(diǎn)，未來(lái)有望在全市推廣。

根據深圳市官方資料的披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區內城中村91個(gè)；城中村“農民房”或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%，這也意味著(zhù)將近一半的深圳人口住在城中村里。

最新發(fā)布的《意見(jiàn)》提出，引導“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規�；�租賃，各區政府至少要組織開(kāi)展一項“城中村”規�；�租賃試點(diǎn)工作；將符合安全、質(zhì)量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關(guān)規定的“城中村”改造成租賃住房并對外長(cháng)期租賃經(jīng)營(yíng)；允許產(chǎn)權手續不完善、但經(jīng)濟利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營(yíng)并納入住房租賃合同備案管理。

“十三五”期間，深圳將通過(guò)收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經(jīng)營(yíng)、規范管理。

黃楠透露，萬(wàn)村目前在坂田華為邊的新圍仔村也正開(kāi)展工作。在佛山（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、廈門(mén)等有城中村的城市，萬(wàn)科都在積極探索發(fā)展。

對萬(wàn)科而言，綜合整治的盈利模式并不清晰，在先期對于裝修、環(huán)境、配套進(jìn)行巨大的投入后，后期的運營(yíng)管理壓力頗大，盈利模式需要繼續摸索。

“但是這件事，我們認為有意義有價(jià)值�！秉S楠表示，城中村要提供性?xún)r(jià)比比較高、廉價(jià)一點(diǎn)的住房給城中村的奮斗者，不是說(shuō)房子租金廉價(jià)，就不用管品質(zhì)。

整體改造、提升城中村房子的居住、商業(yè)方面的配套，再以一個(gè)相對低廉、高性?xún)r(jià)比的價(jià)格出租，這不僅考驗萬(wàn)科等房企的運營(yíng)能力，亦是企業(yè)社會(huì )責任的體現。