9月30日晚，央行放松二套房貸的通知，給了前三季度擰巴、觀(guān)望的深圳樓市一個(gè)明確的“拐點(diǎn)”。實(shí)際上，自8月份開(kāi)始，憋不住的深圳剛需已經(jīng)開(kāi)始涌動(dòng)，8月、9月，深圳新房連續兩個(gè)月成交量出現上漲，這在今年以來(lái)是首次。但在“9·30”房貸新政的刺激下，10月份的成交面積、套數雙雙環(huán)比暴漲逾五成，無(wú)疑給市場(chǎng)吃了一顆定心丸。剛需兇猛，回暖，比想象中來(lái)得還要快。
　　在經(jīng)過(guò)“金九銀十”密集的推盤(pán)高峰后，一波未平一波又起。據記者統計，在年底預計還將有31個(gè)項目要入市“決戰”。集中供應的推盤(pán)潮，或將進(jìn)一步推高年底樓市的成交量。與此同時(shí)，深圳新房的庫存自9月底以來(lái)也一直維持在4萬(wàn)套以上的高位，預計年底這一數據仍難以看到明顯下降。
　　
　　9月-10月 “銀十”鍍金，21盤(pán)推動(dòng)成交暴漲
　　
　　“9·30”房貸政策出臺后，市場(chǎng)氛圍急劇轉變。尤其是開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性空前提高，10月推盤(pán)量達到年初以來(lái)最高值，中高端項目大舉入市。在供應增加而市場(chǎng)氛圍并未明顯好轉的9月，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略仍以少量多次的方式試水。
　　但到了10月份，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略出現了明顯的調整，“趁勢推盤(pán)”成為主流心態(tài)。借著(zhù)新政為改善型需求帶來(lái)的利好，南山、羅湖區域內的中高端樓盤(pán)也紛紛加快入市步伐。在10月新開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項目中，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的中高端樓盤(pán)多達6個(gè)，其中華潤城、中海九號公館在400套以上大體量推盤(pán)的情況下，開(kāi)盤(pán)當天基本售罄。
　　而據統計，“金九銀十”期間，深圳共有38個(gè)項目獲批預售，近萬(wàn)套樓盤(pán)入市推售。僅10月深圳新房推盤(pán)量，就達到年初以來(lái)的最高值，共有21個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，這些入市樓盤(pán)也使得10月深圳一手住宅成交4783套，環(huán)比增長(cháng)54%。從區域來(lái)看，推盤(pán)集中在龍崗和寶安區，占比分別為38.2%和30.0%。
　　
　　10月二手日均成交環(huán)比增23%
　　
　　受新政利好推動(dòng)，二手市場(chǎng)的表現也毫不遜色。據深圳中原地產(chǎn)監測，10月二手住宅共成交3805套，環(huán)比下降1.9%，連續兩月處于4000套以下水平。但剔除國慶假期影響后，從日均備案數據看，10月日均成交159套，環(huán)比9月日均成交129套，增長(cháng)了23%。此外，從深圳中原實(shí)時(shí)成交數據看，10月二手成交單數環(huán)比增長(cháng)近八成。
　　與此同時(shí)，市場(chǎng)回溫也帶動(dòng)了二手房業(yè)主信心的回升。中原地產(chǎn)的統計數據顯示，本月超六成樓盤(pán)價(jià)格出現上漲，超三成的樣本樓盤(pán)價(jià)格漲幅在5%～10%之間。記者調查發(fā)現，目前業(yè)主反價(jià)現象已開(kāi)始普遍出現，幅度多在5萬(wàn)-10萬(wàn)元。對此，美聯(lián)物業(yè)深莞惠總經(jīng)理江少杰表示，二手市場(chǎng)回暖一般出現在政策出臺后的1個(gè)月，預計未來(lái)兩個(gè)月，二手房的成交量和價(jià)格會(huì )進(jìn)一步上漲，年底二手房?jì)r(jià)漲幅將達到10%。深圳中原地產(chǎn)龍坂片區總監李志強也認為，雖然業(yè)主出現反價(jià)，但購房者普遍仍比較理性，政策需要一定的消化期。
　　
　　11月-12月　龍崗、寶安剛需盤(pán)是主力，關(guān)內盤(pán)亦不少
　　
　　從供應格局看，滿(mǎn)足剛需和改善型剛需的中小戶(hù)型依舊占據供應量的絕大部分。其中，僅龍崗區，就有萬(wàn)科麓城二期、萬(wàn)科紫悅山、海航城二期、瓏禧、星河WORLD銀湖谷等7個(gè)項目要入市，除少數一兩個(gè)項目?jì)r(jià)格有望上3萬(wàn)元/平方米，多數項目相對而言?xún)r(jià)格都還比較“平民”。
　　位居第二的寶安片區，年底也有5個(gè)項目要開(kāi)盤(pán)。而原關(guān)內的羅湖、福田兩區，隨著(zhù)城市更新的推進(jìn)，年底的供應量也不遜色。尤其是羅湖，多個(gè)針對改善型剛需的項目會(huì )入市，這其中除了華潤“重磅”項目銀湖藍山外，其它個(gè)盤(pán)均體量不大。
　　相比之下，“金九銀十”已有多個(gè)項目爭相入市的南山，在年底顯得有點(diǎn)沉寂，僅有水灣1979一個(gè)項目計劃推盤(pán)。而美聯(lián)物業(yè)深莞惠總經(jīng)理江少杰也預測，龍崗、寶安兩區由于供應量大，到明年初，價(jià)格都會(huì )維持比較平穩，但原關(guān)內區域以及龍華就難言不會(huì )出現上漲。
　　
　　走量為主不急漲價(jià)成業(yè)內共識
　　
　　盡管從“金九銀十”的數據上看，深圳樓市明顯回暖。但31盤(pán)要集中在年底這兩個(gè)月入市血拼，對希望跑量的開(kāi)發(fā)商而言，挑戰卻也不小，更何況有些上市公司到了年底還要面臨銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、還款等壓力。比如，截至目前，僅完成深圳年度銷(xiāo)售目標1/3的華潤，10月8日入市的華潤銀湖藍山將直接決定其能否如期實(shí)現年初96億目標的表態(tài)。
　　更有開(kāi)發(fā)商向記者直言“9·30新政出臺就是政府讓開(kāi)發(fā)商逃命的”，因此合理定價(jià)，希望年底趁這波市場(chǎng)回暖潮加快跑量，成為不少開(kāi)發(fā)商的選擇。畢竟，明年市場(chǎng)究竟會(huì )往何處走，還得看政策導向和銀行“臉色”。
　　中原地產(chǎn)研究中心預測，“9·30”新政促進(jìn)市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商搶占時(shí)機加快推盤(pán)，10月推售量達到年初以來(lái)峰值，預計下月供應量會(huì )有所回落，對于多數開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，定價(jià)策略仍以跑量為主導。這一觀(guān)點(diǎn)也得到中指院認同，“四季度房企仍將會(huì )以去庫存為主。”