企業(yè)文化
特發(fā)物業(yè)轉型發(fā)展路徑淺析
發(fā)布日期:2014/6/27 14:32:19 | 瀏覽次數:13178 來(lái)源:特發(fā)物業(yè) 謝鵬程、雷迎
一、轉型發(fā)展才能做優(yōu)做強
自1981年中國第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷33年的發(fā)展，相關(guān)政策法規日臻完善，制定了《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規；管理規模不斷拓展，到2013年底物業(yè)管理的面積約150億平方米；企業(yè)數量達到71000余家；從業(yè)人員約為620萬(wàn)人。物業(yè)管理已成為一個(gè)不可或缺的行業(yè)。
物業(yè)管理行業(yè)的另一特點(diǎn)是人力資源密集，進(jìn)入門(mén)檻低，競爭激烈，利潤薄。以深圳為例，2010至2013年3年間，職工最低工資標準調升65%以上；而2013 年10大城市物業(yè)服務(wù)月均價(jià)為 2.22 元/平方米，物業(yè)服務(wù)價(jià)格平均漲幅不足 0.5%；物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)良莠不齊，為搶占市場(chǎng)大打價(jià)格戰，使本來(lái)就不多的利潤越來(lái)越薄。為了在激烈的競爭中占有一席之地，物業(yè)管理企業(yè)紛紛謀取升級轉型，取得了較好的成效。其中深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司的“彩生活社區商業(yè)模式”轉型、長(cháng)城物業(yè)的“專(zhuān)業(yè)化服務(wù)公司模式”轉型及龍湖物業(yè)的“標準化、精益化服務(wù)模式”轉型較有借鑒意義。
深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司于2008年組建，前身為2002年成立的深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司。2013年《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》公布的數據顯示，在物管企業(yè)綜合實(shí)力TOP200排名中，“彩生活”名列第十五，年凈利潤名列第七，2013年管理規模增長(cháng)性排名位列第一。這些榮譽(yù)的取得與彩生活歷時(shí)8年探索所創(chuàng )立的“彩生活模式”有著(zhù)莫大的關(guān)系。
“彩生活”利用互聯(lián)網(wǎng)和云計算技術(shù)，創(chuàng )造性地將“房子+社區+技術(shù)+服務(wù)”完美結合起來(lái)，創(chuàng )建“彩生活服務(wù)體系”，推出增值服務(wù)的彩生活社區服務(wù)平臺——彩之云，并由此衍生出彩支付、彩空間服務(wù)，實(shí)現了在線(xiàn)投訴、報修。旗下彩之家房產(chǎn)策劃公司專(zhuān)注于通過(guò)對房屋進(jìn)行修繕、改造、經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主房產(chǎn)提供增值服務(wù)。
“彩生活”通過(guò)軟件，把分散在各個(gè)項目上的物業(yè)管理轉變?yōu)橛煽偛拷y一管控。安保方面，配置了360度旋轉的“天眼”攝像頭等高科技設備，減少人工成本。此外，“彩生活”還開(kāi)展酒店管理、樓宇智能、資產(chǎn)運營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)。
長(cháng)城物業(yè)是首家全國性的股份制物業(yè)管理集團，設立于2009年，總部位于深圳，是以長(cháng)城物業(yè)集團股份有限公司為核心企業(yè)，聯(lián)合24家成員單位共同成立的物業(yè)服務(wù)集團化運營(yíng)機構。長(cháng)城物業(yè)在2013年物管企業(yè)綜合實(shí)力TOP200排名中名列第3，年凈利潤名列第13，經(jīng)營(yíng)收入成長(cháng)排名中名列第9。
長(cháng)城物業(yè)關(guān)注專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，目前的專(zhuān)業(yè)公司有深圳長(cháng)城環(huán)境工程有限公司，主要業(yè)務(wù)為環(huán)境綠化、清潔等；長(cháng)城電梯工程有限公司開(kāi)展電梯維保服務(wù)；長(cháng)城樓宇科技公司開(kāi)展高低壓配電、空調、給排水系統等方面的業(yè)務(wù)；長(cháng)城物業(yè)通過(guò)旗下深圳市長(cháng)城嘉業(yè)投資有限公司專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；深圳市尚鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、深圳市共享之家長(cháng)者服務(wù)有限公司專(zhuān)注于社區商務(wù)業(yè)務(wù)。據統計，占公司員工總比例20%的專(zhuān)業(yè)化公司創(chuàng )造了超過(guò)50%的利潤。
長(cháng)城物業(yè)借助高速發(fā)展的科技以縱向“泛升級”，即從細節入手并借助現代科技突破性地改造傳統物業(yè)服務(wù)模式，推行“陽(yáng)光物業(yè)”（酬金制）模式,實(shí)現企業(yè)內涵式的突破性發(fā)展；以橫向“泛轉型”，即通過(guò)涵蓋社區商務(wù)、公寓短租、商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)者服務(wù)（社區養老、居家養老）等領(lǐng)域多元化戰略，實(shí)現企業(yè)外延式的突破性發(fā)展。
龍湖物業(yè)成立于1997年，經(jīng)過(guò)15年的發(fā)展，從最初地產(chǎn)公司的一個(gè)輔助部門(mén)，已發(fā)展成為獨立核算的全國性物業(yè)公司。2012年8月31日，龍湖物業(yè)公布了《龍湖物業(yè)標準白皮書(shū)（2012版）》，此舉也讓龍湖物業(yè)成為國內首家公開(kāi)發(fā)布管理和服務(wù)標準的物業(yè)企業(yè)。白皮書(shū)共涉及63個(gè)文件，涵括人力資源、服務(wù)流程設計、安全防護、園區環(huán)境等七個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的2578條標準。其中大部分管理流程和標準均為行業(yè)首創(chuàng )，具有指導意義。通過(guò)精細化的服務(wù)，在全國住宅用戶(hù)滿(mǎn)意度測評中，龍湖物業(yè)連續三年作為惟一超過(guò)90分的企業(yè)毫無(wú)懸念地摘得桂冠。
二、特發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢與不足
特發(fā)物業(yè)具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是“深圳知名品牌”，在行業(yè)中較早推行ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三標一體的管理體系。經(jīng)過(guò)21年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在管項目輻射環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、大西南經(jīng)濟圈、湖北省城市經(jīng)濟圈等。管理項目榮獲國家、省、市“優(yōu)秀示范大廈”、 “優(yōu)秀示范小區”等榮譽(yù)稱(chēng)號。主要管理的業(yè)態(tài)有綜合性商廈、高級寫(xiě)字樓、高新產(chǎn)業(yè)園企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)基地、數據中心、高級管理人員公寓、時(shí)尚住宅區等多種類(lèi)型。
在“十二五”期間，特發(fā)物業(yè)發(fā)展較快，規模擴張迅速，管理面積達到了目前的250萬(wàn)平方米。目前，特發(fā)物業(yè)的物管項目主要來(lái)自?xún)蓧K，一塊是特發(fā)集團自有物業(yè)、特發(fā)集團新開(kāi)發(fā)的物業(yè)，如發(fā)展中心、特發(fā)小區、泊林花園、和平里花園等；另一塊是管理華為公司的物業(yè)，管理面積達130萬(wàn)平方米。這既是我們的優(yōu)勢，同時(shí)也給公司帶來(lái)困擾。一方面，特發(fā)集團持續開(kāi)發(fā)新地產(chǎn)的速度和規模有限，不能滿(mǎn)足特發(fā)物業(yè)的發(fā)展要求；另一方面，目前特發(fā)物業(yè)占華為公司物管項目比重較大，華為公司已經(jīng)開(kāi)始有控制特發(fā)物業(yè)在華為公司擴張的苗頭，因此要再次中標華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環(huán)境人工和物料成本增長(cháng)較快、行業(yè)競爭加劇等問(wèn)題，這幾年公司規模和利潤雖增長(cháng)較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶(hù)構成相對單一等，是制約特發(fā)物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。營(yíng)利模式方面，除部分集團委托租賃物業(yè)及我司自有物業(yè)出租收入外，絕大部分收入來(lái)源于物業(yè)管理費，房地產(chǎn)代理等關(guān)聯(lián)及衍生行業(yè)基本未參與，盈利能力較低；客戶(hù)構成相對單一，對個(gè)別大客戶(hù)依賴(lài)程度較大，不利于企業(yè)的平穩發(fā)展。因此，特發(fā)物業(yè)目前已經(jīng)走到前進(jìn)的十字路口，轉型發(fā)展已勢在必行。
三、未來(lái)轉型發(fā)展初步思考
根據公司在管物業(yè)的各自特點(diǎn)并結合案例分析，特發(fā)物業(yè)轉型發(fā)展路徑與措施包括以下方面：
（一）縱向延伸，向高附加值產(chǎn)業(yè)鏈延伸
首先是社區物業(yè)管理向社區綜合服務(wù)轉型。借助互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等科技手段，充分分析、挖掘業(yè)主需求，整合各種商業(yè)資源搭建類(lèi)似于“彩生活模式”的社區商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò )平臺，逐步向物業(yè)服務(wù)的延伸領(lǐng)域進(jìn)軍。以和平里住宅區為試驗點(diǎn)，以業(yè)主日�；舅铻榍腥朦c(diǎn)，引進(jìn)網(wǎng)絡(luò )供應商和產(chǎn)品供應商，打通業(yè)主和商家之間的通道，逐步打造特發(fā)物業(yè)特有的互聯(lián)網(wǎng)社區商業(yè)品牌。逐步建立自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，如工程設備公司、安防公司、資產(chǎn)管理公司等，開(kāi)展資產(chǎn)管理在內的多種經(jīng)營(yíng)，如物業(yè)中介、修繕、改造、資產(chǎn)托管、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等；提供居家、社區養老服務(wù)等領(lǐng)域多元化戰略，實(shí)現企業(yè)外延式的突破性發(fā)展。
其次是高新園區物業(yè)管理向高端化、品牌化轉型。以科技為先導，提高成本控制和集中管控能力。通過(guò)引進(jìn)“天眼”攝像頭等設備，利用軟件管理平臺，一方面便于公司本部對分布在全國各地的項目遠程集中管控，另一方面，以技防代替人防，可以有效降低人工成本。開(kāi)展精細化管理，服務(wù)高端客戶(hù)，采用細化、量化、流程化、標準化、協(xié)同化、經(jīng)濟化、實(shí)證化和精益化的八大方法，實(shí)行精細化管理，提升服務(wù)水平，確保服務(wù)質(zhì)量。逐步開(kāi)展高新企業(yè)信息咨詢(xún)、金融服務(wù)等服務(wù)。
（二）橫向擴展，向高端商旅園區管理運營(yíng)轉型
當前，特發(fā)物業(yè)的項目主要是特發(fā)集團自有物業(yè)、特發(fā)集團新開(kāi)發(fā)的物業(yè)及華為公司的物業(yè)。所管理的業(yè)態(tài)主要是高新科技園區、寫(xiě)字樓、住宅小區。特發(fā)物業(yè)要想保持持續穩定發(fā)展，必須向其它業(yè)態(tài)的管理進(jìn)軍，如度假村、珠寶產(chǎn)業(yè)園管理等。目前，特發(fā)物業(yè)正在籌劃這方面的調研工作。
（三）以?xún)炔扛母锎偕虡I(yè)模式轉型。
公司目前正在探索全面推進(jìn)績(jì)效考核，建立相應的量化指標，層層簽訂責任書(shū)；建立長(cháng)效激勵機制，探索員工持股等多元化股權改革，完善公司法人治理結構；改革用人機制，打造市場(chǎng)化職業(yè)隊伍。通過(guò)改革提高員工積極性，增強企業(yè)活力，為商業(yè)模式的轉型打好基礎。與此同時(shí)，特發(fā)物業(yè)也正在積極探索與相關(guān)公司合作、協(xié)作、品牌輸出及咨詢(xún)顧問(wèn)等多種商業(yè)模式。目前已草簽了部分合作框架協(xié)議或備忘錄。
有序推進(jìn)上述創(chuàng )新轉型工作，不斷做優(yōu)做強，實(shí)現企業(yè)的持續盈利和健康發(fā)展，是物業(yè)公司當前應采取的戰略舉措。